بآراء رافضة وقبول خجول ، منصة ( عقاري ) بحاجة عن حلول !!

كتب / د. باسل  عباس خضير …

في الأول من تموز  2026  ، انطلقت  منصة ( عقاري ) لتكون البوابة الإلزامية لتنظيم معاملات بيع وشراء العقارات ونقل الملكية ، باعتبارها خطوة مهمة في مسار التحول الرقمي الذي تشهده مؤسسات الدولة ، فالسوق العقارية تعد من أكبر الأسواق المالية في البلاد ، والتعامل  بها سنوياً يعادل  تريليونات  الدنانير ، الأمر الذي يجعلها بحاجة إلى تنظيم بنظام يحقق الشفافية ويحد من حالات التلاعب والتزوير ، ومن الناحية الإيجابية ، يمكن للمنصة أن تؤسس لقاعدة بيانات وطنية دقيقة للعقارات ، وأن توثق جميع مراحل انتقال الملكية إلكترونياً ، بما يسهم في تقليل الأخطاء الإدارية ، وتسريع إنجاز المعاملات ، وتعزيز ثقة المستثمرين والمواطنين ، كما أن وجود سجل إلكتروني متكامل يساعد الجهات الرقابية على متابعة و مكافحة غسل الأموال والحد من عمليات الاحتيال والبيع المتكرر للعقار الواحد  الذي من شانه تضخم الأسعار ، ولان التحول الرقمي ليس هدفاً بحد ذاته ، وإنما وسيلة لتقديم خدمة حكومية أفضل ، لذا فان نجاح منصة "عقاري"  ستكون إضافة مهمة للإدارة العامة في العراق ، و المعيار الحقيقي لنجاح المنصة  ، هو شعور المواطن بأن إنجاز معاملته أصبح أسرع  وأقل كلفة  وأكثر شفافية  وأن حقوقه أصبحت مصانة بشكل تام .

ومنصة عقاري ليس اختراعا عراقيا جديدا وإنما أسلوبا متبع في العديد من البلدان ، وتعد منصة عقاري السعودية الأقدم عربيا وتستحوذ على جميع عقود بيع وشراء وتأجير العقارات ، و منصة دبي للأراضي والأملاك   يتم من خلالها   تسجيل البيع والشراء بالكامل ( أون لاين ) بدون مراجعة الدائرة  ،  إما  منصة ( عقار – مصر) فإنها تنجز  بإشراف وزارة الإسكان + الشهر العقاري ، وهي غير إلزامية 100% ، أما منصة (السجل العقاري – الأردن )  فإنها ترتبط بدائرة الأراضي والمساحة ومن ميزاتها ،  إصدار سند الملكية إلكترونياً  ويتم الكشف عن الرهن والحجز خلال دقائق  وتدفع الرسوم إلكترونياً ،  ورغم إن المنصات العربية تشهد تطبيقا واستقرارا منذ سنوات ، إلا إن منصتنا  تشهد فتورا في الإقبال والقبول منذ أول الأيام  ، فمنصات التواصل الاجتماعي تتداول عشرات المنشورات التي تتم من خلالها الدعوة للعدول عن هذه المنصة والعودة للطريقة القديمة ولهم عدة مبررات ، أولها إن المنصة ليست حكومية ولا محلية 100% إذ يتبناها اتحاد الغرف التجارية ومن خلال إحدى الشركات الأجنبية ، وثانيها إنها  تكلف البائع والمشتري كثيرا من الأموال مما قد يعرض تجارة العقارات للركود أكثر ما هي عليه ، وثالثها إنها تكرس البيروقراطية وتقلص دور مكاتب العقارات  إلى حد كبير .  

ومنصة عقاري  في نسختها الحالية ، تتطلب في أول خطواتها  قيام البائع والمشتري تنظيم عقد بموجب التطبيق الالكتروني من خلال مكاتب العقارات المجازة حصرا ،  ويتضمن هذا العقد ( فتح بيان الكتروني )  كل ما اتفق عليه بما في ذلك مبلغ البيع والشراء الفعلي ، ويتقاضى المكتب رسوم تبدأ من 100 ألف دينار وتتصاعد حسب مبلغ العقد    يدفعها كل من  البائع والمشتري ، وبعد ذلك يتم فتح البيان ورقيا  وإكمال إجراءات التسجيل المتعارف عليها من خلال دوائر التسجيل العقاري حسب المناطق الجغرافية ، ووجه الاعتراض يتركز على كل من الرسوم التي تدفع للتطبيق والتي كانت مجانية من قبل ، وما سيترتب عن الإفصاح عن مبلغ العقد من ضرائب ورسوم ، فسابقا كانت الضرائب والرسوم تحسب على أساس القيمة التقديرية للعقار التي تحددها لجان التسجيل العقاري والضريبة والتي كانت اقل بكثير وربما تصل إلى ربع قيمة البيع والشراء ، وينتج عن  الإفصاح  تحميل البائع ضرائب لأكثر من 6% من قيمة العقار المسجل بالتطبيق وعندها  تنتفي الحاجة للتقدير ، كما يتحمل المشتري رسوم التسجيل البالغة 3.5% من قيمة العقار وليس التقدير ، وكل ذلك يؤثر على  حركة البيع والشراء  وانتفاء  دور الدلال (عندما يكون الاتفاق بين البائع والمشتري ) ، و إبقاء عشرات المكاتب خارج التطبيق ممن ليست لديهم إجازات فتح التطبيق  من جهة الاختصاص .

و (الدلالين ) ليسوا أكثر الناس تضررا مباشرا من منصة "عقاري" ، وإنما المواطن الذي سيفقد كثيرا من الأموال تحت بنود الضرائب والرسوم ، فالنسب الموجودة فيهما تم إعدادها بضوء أسعار التقدير التي وضعت كوسيلة لفرض السعر المعقول ،  و من المفروض تغييرها ( إلى النصف مثلا ) قبل الشروع  بالتطبيق ، اخذين بعين الاعتبار إن تلك الضرائب والرسوم صماء ، ولا تميز بين الحالات باعتبارها ضريبة عقارات وليست ضريبة دخل ، فهي تستوفى على كامل المبلغ بتكرر حالات البيع والشراء على ذات العقار ، و يعتقد البعض إن المستفيد من هذا التطبيق جهات محددة ، أولها الشركة التي ظفرت بالعقد  ، وثانيها الجهات المسؤولة عن متابعة موضوع غسيل الأموال فرغم إنها ليست طرفا في التطبيق ، إلا إنها ستستفيد من تتبع حركة العقارات على من تختار ، وثالثها اتحاد الغرف التجارية الذي سيكون مظلة للتطبيق ومن خلاله يفرض الشروط على من يخولهم بالاستخدام . 

وحسب الآراء التي تطلق رفضا وقبول اتجاه الموضوع ، فان ولوج تطبيق عقاري أمنية كان يتمناها الكثير منذ سنوات ، وكان المفروض أن يكون انطلاقها موضع ترحيب من قبل جميع الأطراف ، ولكن يبدو أنها انطلقت في غير توقيتها وتحضيرها المطلوب ، فالعقار ( صاية وصرماية ) اغلب المالكين والراغبين بالشراء ، ومن المهم اختيار تطبيق متكامل يحقق مختلف الغايات دون أضرار ، والناس ابدوا تعاونا محترما عند التعامل مع تطبيقات ( البطاقة الوطنية ) و ( الجواز الالكتروني ) وغيرها من المعاملات ، لأنهم وجدوا إن جهاتها ينجزون أعمالهم من خلال التحضير وتكامل الإمكانيات ، ومعاملات بيع وشراء العقار متعددة الجوانب والأطراف ، و تبدأ من الدلال  ثم التسجيل العقاري والبلدية والضرائب والبنوك  وما يتطلبه الانجاز ، وتطبيق الحكومة الالكترونية والحوكمة تتطلب تكامل العمل الالكتروني لدى تلك الجهات بانسيابية وأتمتة  لا تتطلب الانتظار لساعات ودفع الرشاوى والإكراميات ، والمواطن له حاجة فعلية  للتطبيق ولكن  بكامل الأتمتة وليس بفتح البيان الكترونيا  ثم تعود ( حليمة لعادتها القديمة )  ، وعندما تتكون تلك المتطلبات كاملة ومتكاملة  فأهلا وسهلا بالتطبيق ، وما عداه فلا باس من التريث لحين إخراج تطبيق مقبول يحظى بقبول وتفاعل كل الجهات ، ومن الممكن أن تكون  البداية بالاختيار وليس الإلزام   ثم التدرج بالشمول ، والقضية لا تتعلق بالدلالية ومصالحها ، وإنما بما سيترتب على ذلك من تداعيات بما فيها جيوب المواطن وحركة أسواق العقارات ، فالسكن وطن ويجب الاعتناء بمتطلباته لأقصى الدرجات دون عجلة ومنافع   وتأثيرات .